Cuando compras una vivienda con hipoteca no para vivir en ella, sino para destinarla al alquiler, el tratamiento fiscal cambia notablemente respecto a la vivienda habitual. En este caso, los gastos asociados a la hipoteca pasan a formar parte del cálculo del rendimiento del capital inmobiliario, con reglas propias que conviene conocer. En este artículo lo explicamos.
Rendimiento del capital inmobiliario: la base del cálculo
Cuando alquilas una vivienda, los ingresos que recibes por el alquiler tributan en tu IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. Para calcular ese rendimiento, no se tributa por el ingreso bruto recibido, sino por el resultado de restar a esos ingresos los gastos deducibles asociados al inmueble, entre los que se incluyen los intereses de la hipoteca (no la amortización de capital, que no es un gasto deducible en este contexto).
Qué parte de la hipoteca es deducible
A diferencia de la vivienda habitual, donde la deducción estatal (para quien aún tiene derecho a ella) se calculaba sobre el total de cantidades pagadas, en el caso de un inmueble destinado a alquiler la deducción se limita específicamente a los intereses del préstamo y a los gastos de reparación y conservación, con un límite conjunto que no puede superar el importe de los ingresos íntegros obtenidos por ese inmueble en el ejercicio (el exceso, si lo hubiera, se puede compensar en los cuatro años siguientes).
Un ejemplo breve
Un propietario que ha comprado un piso con hipoteca para destinarlo al alquiler, y que recibe 9.600 € anuales de renta, puede deducirse los intereses pagados de su hipoteca en ese ejercicio (por ejemplo, 2.400 €) como gasto para calcular su rendimiento neto, de forma que solo tributaría por la diferencia entre los ingresos y esos gastos deducibles, no por el ingreso bruto total recibido.
Otros gastos deducibles relacionados con el inmueble alquilado
Además de los intereses de la hipoteca, también son deducibles otros gastos asociados a la propiedad y al alquiler en sí:
- IBI y tasas municipales relacionadas con el inmueble.
- Gastos de comunidad de propietarios.
- Seguro del hogar asociado al inmueble.
- Gastos de conservación y reparación (no de mejora o ampliación, que se tratan de forma distinta).
- Amortización del inmueble (un porcentaje anual calculado sobre el valor de construcción, no sobre el valor del suelo).
- Gastos de gestión, como los honorarios de una agencia si gestionan el alquiler por ti.
La reducción por alquiler de vivienda habitual del inquilino
Más allá de los gastos deducibles, si el alquiler se destina a vivienda habitual del inquilino, puede aplicarse una reducción sobre el rendimiento neto positivo obtenido, cuyo porcentaje varía según determinadas condiciones (como si es un contrato nuevo o uno anterior a determinada fecha, o si se cumplen ciertos requisitos relacionados con zonas de mercado tensionado, según la normativa vigente en cada momento). Esta reducción se aplica después de haber restado ya los gastos deducibles, incluidos los intereses de la hipoteca.
Qué pasa si los gastos superan a los ingresos
Si en un ejercicio concreto los gastos deducibles (incluidos los intereses de la hipoteca) superan a los ingresos obtenidos por el alquiler, el rendimiento neto de ese inmueble sería negativo. Ese exceso de gastos no deducidos se puede compensar con los rendimientos positivos que obtengas del mismo inmueble en los cuatro años siguientes, dentro de los límites que marca la normativa.
Por qué conviene llevar un registro anual detallado de estos gastos
Al depender el cálculo del rendimiento neto de varias partidas distintas (intereses, comunidad, IBI, conservación, amortización del inmueble), conviene mantener un registro ordenado a lo largo del año de cada gasto asociado al inmueble alquilado, con sus justificantes correspondientes, en lugar de intentar reconstruirlo todo al llegar la campaña de la renta. Esto facilita tanto el cálculo correcto del rendimiento como una eventual comprobación posterior por parte de Hacienda.
Preguntas frecuentes
¿Puedo deducir también la amortización de capital de la hipoteca, no solo los intereses? No, la amortización de capital no se considera un gasto deducible en este contexto; solo los intereses del préstamo forman parte de los gastos deducibles asociados a la financiación del inmueble.
¿Aplica esta deducción de intereses aunque el inmueble esté vacío parte del año? Los gastos deducibles, incluidos los intereses, generalmente solo pueden aplicarse de forma proporcional a los periodos en que el inmueble ha estado efectivamente alquilado o disponible para el alquiler, según la normativa vigente.
¿Es distinto si alquilo una habitación en lugar de la vivienda completa? El tratamiento general es similar en cuanto a la naturaleza de rendimiento del capital inmobiliario, aunque el cálculo proporcional de gastos e ingresos puede requerir ajustes específicos según qué parte del inmueble estés alquilando.
Este contenido tiene carácter informativo general y no constituye asesoramiento fiscal personalizado. La normativa sobre rendimientos del capital inmobiliario tiene matices adicionales según cada caso; consulta con un asesor fiscal antes de aplicar estas deducciones en tu declaración.