Cuando el Euríbor sube de forma notable, es habitual que quien tiene una hipoteca variable se plantee pasarse a una fija para ganar estabilidad. Existen dos vías para hacerlo: la novación (renegociar con tu propio banco) y la subrogación (cambiar a otra entidad). En este artículo comparamos ambas opciones, con sus ventajas y sus costes reales.
Qué es la novación
La novación consiste en modificar las condiciones de tu hipoteca actual sin cambiar de banco, negociando directamente con tu entidad para pasar de variable a fija (o a mixta). Es, en esencia, una renegociación del contrato original con la misma entidad que ya te concedió el préstamo.
Ventajas de la novación:
- No implica cambiar de banco ni abrir cuenta en una nueva entidad.
- El proceso suele ser más ágil, al no requerir todo el estudio completo que haría un banco nuevo.
- Puede negociarse de forma más flexible si tienes buena relación y antigüedad con tu entidad.
Costes asociados:
- Algunos bancos aplican una comisión de novación sobre el capital pendiente, aunque existen límites legales en determinados supuestos.
- Gastos de gestoría y notaría para formalizar la modificación, generalmente inferiores a los de una operación completa de subrogación.
Qué es la subrogación
La subrogación implica trasladar tu hipoteca a otro banco distinto, que asume la deuda pendiente aplicando nuevas condiciones, incluyendo el cambio de variable a fija si esa es tu intención.
Ventajas de la subrogación:
- Te permite comparar y elegir entre varias entidades, no solo depender de lo que te ofrezca tu banco actual.
- Si tu banco actual no está dispuesto a ofrecerte una fija competitiva, la subrogación abre la puerta a mejores condiciones en el mercado.
- El nuevo banco puede tener interés comercial en captarte como cliente y asumir parte de los gastos del proceso como parte de su oferta.
Costes asociados:
- Puede aplicarse una comisión de subrogación sobre el capital pendiente, aunque muchas ofertas actuales la eliminan como reclamo comercial.
- Gastos de notaría y registro para formalizar el cambio de entidad, aunque en muchos casos el banco que capta al cliente los asume como parte de la operación.
- Posible necesidad de una nueva tasación de la vivienda, si el nuevo banco lo exige.
Comparación de gastos reales entre ambas vías
Para una hipoteca con un capital pendiente de 130.000 €, un ejemplo orientativo de cómo podrían compararse los gastos de cada vía:
- Novación: comisión de novación (si se aplica) más gastos de gestoría y notaría para modificar el contrato, generalmente un coste total moderado al tratarse de una modificación sobre el contrato ya existente.
- Subrogación: comisión de subrogación (si se aplica) más gastos de notaría, registro y una eventual nueva tasación, que en conjunto suelen suponer un coste algo mayor que la novación, aunque muchas ofertas comerciales de la entidad que capta al cliente asumen buena parte de estos gastos para hacer más atractivo el cambio.
En términos generales, la novación tiende a ser la vía con menos gastos de formalización, mientras que la subrogación puede compensar igualmente si el ahorro en el nuevo interés es significativamente mayor que el que te ofrecería tu banco actual mediante novación.
Cómo decidir entre novación y subrogación
- Pide primero una oferta de novación a tu banco actual, para tener una referencia de lo que están dispuestos a ofrecerte sin cambiar de entidad.
- Compara esa oferta con al menos una propuesta de subrogación de otro banco, para saber si merece la pena el proceso adicional que implica cambiar de entidad.
- Ten en cuenta no solo el interés final, sino también los gastos de cada vía, ya que un interés algo mejor en la subrogación puede quedar compensado (o no) por unos gastos de formalización mayores que en la novación.
- Valora el tiempo y la gestión que implica cada opción, especialmente si tienes prisa por asegurar la fija antes de una próxima revisión de tu hipoteca variable.
Preguntas frecuentes
¿Puedo negociar la novación aunque mi banco no quiera ofrecerme una fija competitiva de inicio? Sí, tener una oferta de subrogación de otro banco como referencia es habitualmente el argumento más efectivo para conseguir que tu banco actual mejore su propuesta de novación.
¿Es siempre más barata la novación que la subrogación? No necesariamente en todos los casos: depende de las comisiones concretas que aplique cada vía y de si el nuevo banco asume parte de los gastos como parte de su oferta comercial.
¿Cuánto tiempo lleva cada proceso? La novación suele resolverse algo más rápido al no requerir todo el estudio completo de una nueva entidad, mientras que la subrogación puede llevar unas semanas más, dependiendo de la rapidez de gestión del nuevo banco.
Este contenido tiene carácter informativo general y no constituye asesoramiento financiero personalizado. Las cifras del ejemplo son orientativas. Antes de decidir entre novación y subrogación, compara ofertas reales y actualizadas de tu banco actual y de otras entidades.