Si estás en proceso de solicitar una hipoteca, tarde o temprano te van a pedir que encargues una tasación. Es un paso que sorprende a muchas personas, porque parece redundante: «si ya sé el precio al que compro la vivienda, ¿para qué necesito otra valoración?». En este artículo te explicamos qué es exactamente la tasación, por qué el banco la exige y cómo puede afectar al importe final de tu hipoteca.
Qué es una tasación
La tasación es una valoración técnica e independiente del precio de mercado de una vivienda, realizada por una sociedad de tasación homologada y supervisada por el Banco de España. No la hace el propio banco que te va a conceder la hipoteca, sino una empresa externa especializada, precisamente para garantizar que el resultado sea objetivo.
El resultado se recoge en un documento llamado informe de tasación, que incluye el valor estimado de la vivienda junto con los criterios técnicos utilizados para llegar a esa cifra (superficie, estado de conservación, ubicación, comparables de la zona, entre otros factores).
Por qué el banco exige una tasación
La razón es sencilla: el banco necesita saber el valor real de la vivienda que va a quedar como garantía de tu préstamo, independientemente del precio que hayas acordado con el vendedor. Si algún día tuviera que ejecutar la hipoteca por impago, necesita tener claro cuánto podría recuperar vendiendo esa propiedad.
Por eso, el banco basa el importe que te presta en el valor de tasación, no en el precio de compraventa pactado entre comprador y vendedor. Si ambas cifras coinciden, no hay ningún problema. Pero cuando no coinciden, es donde surgen las situaciones que conviene entender bien.
Qué pasa si la tasación sale más baja que el precio de compra
Esta es una de las situaciones más habituales y las que más dudas generan. Si acuerdas comprar una vivienda por 200.000€ pero la tasación la valora en 180.000€, el banco normalmente calculará el porcentaje de financiación (por ejemplo, el 80%) sobre los 180.000€, no sobre los 200.000€.
En la práctica, esto significa que tendrás que cubrir con ahorro propio una diferencia mayor de la que habías previsto, ya que el banco no financia por encima del valor tasado, aunque el precio de mercado real que hayas pactado sea superior.
Qué pasa si la tasación sale más alta que el precio de compra
En este caso, lo habitual es que el banco financie sobre el precio de compra pactado, no sobre el valor de tasación más alto. Es decir, normalmente no te van a prestar más dinero del que realmente vas a pagar por la vivienda, aunque la tasación indique un valor superior. Esta situación, aunque menos problemática que la anterior, tampoco te da acceso a financiación extra.
Quién paga la tasación y cuánto cuesta
El coste de la tasación corre a cargo del solicitante de la hipoteca (tú, como comprador), y suele rondar entre 250€ y 500€, dependiendo del tipo de vivienda, su ubicación y la sociedad tasadora elegida. Es un gasto que debes tener presente dentro del presupuesto total de la operación, junto a notaría, registro e impuestos.
Es importante saber que, aunque finalmente no llegues a formalizar la hipoteca con ese banco, normalmente tendrás que asumir igualmente el coste de la tasación ya realizada.
Puedo elegir yo la sociedad de tasación
En muchos casos, sí. Aunque el banco suele recomendarte o incluso exigirte trabajar con una sociedad tasadora concreta (normalmente una con la que tiene acuerdo comercial), tienes derecho a elegir otra sociedad tasadora homologada por el Banco de España, siempre que cumpla los requisitos de independencia exigidos por la normativa.
En la práctica, esto te puede permitir reutilizar una tasación ya hecha si decides comparar ofertas de varios bancos, aunque cada entidad puede tener sus propios requisitos sobre la validez o antigüedad máxima de esa tasación.
Cuánto tiempo es válida una tasación
Las tasaciones tienen un periodo de validez limitado, habitualmente de 6 meses, según marca la normativa. Si el proceso de compra se alarga más de ese tiempo, es posible que el banco te pida actualizarla antes de formalizar la hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Puedo negociar el precio de compra si la tasación sale más baja?
Es una situación habitual y muchas personas la utilizan como argumento para renegociar el precio con el vendedor, aunque la decisión final depende de si el vendedor está dispuesto a ajustar el precio o prefieres buscar la diferencia por otras vías (más ahorro propio, por ejemplo).
¿La tasación es lo mismo que el valor catastral?
No, son cosas distintas. El valor catastral es una cifra administrativa que usa el Ayuntamiento para calcular impuestos como el IBI, y suele ser bastante inferior al valor real de mercado. La tasación, en cambio, busca reflejar el precio de mercado actual de la vivienda.
¿Qué documentos necesito para pedir una tasación?
Normalmente se solicitan documentos como la nota simple del Registro de la Propiedad, el certificado de eficiencia energética y, en caso de vivienda nueva, la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, entre otros según el tipo de inmueble.
Este contenido tiene carácter informativo general. Las condiciones concretas sobre tasaciones pueden variar según la entidad bancaria y la sociedad tasadora, así que conviene confirmar los detalles directamente con tu banco antes de iniciar el proceso.
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