Es posible que hayas escuchado la palabra «subrogación» en dos contextos distintos relacionados con hipotecas, y que eso te genere algo de confusión. En este artículo aclaramos qué es exactamente, los dos tipos que existen, y cómo funciona el proceso paso a paso.
Qué es la subrogación de hipoteca
De forma general, la subrogación es un cambio en alguna de las partes que intervienen en un contrato hipotecario, sin necesidad de cancelar la hipoteca y abrir una completamente nueva. Existen dos modalidades bien diferenciadas:
- Subrogación de acreedor: cambias tu hipoteca de un banco a otro, manteniendo el mismo préstamo pero con una nueva entidad y, normalmente, nuevas condiciones
- Subrogación de deudor: cambias el titular de la hipoteca, algo habitual cuando compras una vivienda de segunda mano que todavía tiene una hipoteca pendiente, y asumes tú esa deuda en lugar del vendedor
Subrogación de acreedor: cambiar de banco
Esta es la modalidad que más gente busca cuando piensa en «subrogar la hipoteca». Consiste en trasladar tu préstamo hipotecario desde tu banco actual hacia otra entidad que te ofrece mejores condiciones (normalmente un interés más bajo o un diferencial más favorable).
Por qué alguien decide subrogar su hipoteca
El motivo más habitual es puramente económico: si encuentras un banco dispuesto a ofrecerte un tipo de interés notablemente mejor que el que tienes actualmente, cambiar puede suponer un ahorro relevante a lo largo de los años que te quedan de préstamo.
También es frecuente cuando alguien quiere pasar de una hipoteca variable a una fija (o viceversa) y su banco actual no ofrece esa opción en condiciones competitivas.
Cómo funciona el proceso paso a paso
- Comparas ofertas de otros bancos, indicándoles las condiciones de tu hipoteca actual
- El nuevo banco te hace una oferta vinculante con las nuevas condiciones
- Tu banco actual tiene derecho a igualar la oferta (derecho de enervación), es decir, puede ofrecerte las mismas condiciones que el banco competidor para que te quedes con ellos
- Si decides seguir adelante con el cambio, se formaliza la nueva hipoteca ante notario, cancelando la anterior y registrando la nueva
- El nuevo banco se encarga de liquidar la deuda pendiente con tu banco anterior
Gastos asociados a la subrogación de acreedor
Aunque la Ley 5/2019 ha reducido considerablemente estos costes en comparación con años anteriores, todavía puede haber gastos a tener en cuenta:
- Comisión por subrogación o compensación por riesgo de tipo de interés, que tu banco actual puede aplicar, aunque con límites legales según el tipo de hipoteca y el momento en que te encuentres del préstamo
- Gastos de notaría y registro de la nueva escritura, que en la práctica suele asumir el banco que te capta según la normativa vigente, aunque conviene confirmarlo en cada caso concreto
- Nueva tasación, si el nuevo banco no acepta la que ya tenías
Subrogación de deudor: comprar una vivienda con hipoteca pendiente
Este segundo tipo ocurre cuando compras una vivienda que el vendedor todavía está pagando. En lugar de que el vendedor cancele su hipoteca y tú pidas una completamente nueva, existe la opción de que tú «te subrogues» en esa hipoteca ya existente, asumiendo la deuda pendiente en las mismas condiciones que tenía el vendedor (o renegociando algunas de ellas con el banco).
Ventajas de este tipo de subrogación
- Puedes evitar algunos gastos asociados a abrir una hipoteca completamente nueva
- Si la hipoteca original tenía buenas condiciones (un diferencial bajo conseguido hace años, por ejemplo), podrías beneficiarte de ellas
- El proceso puede ser algo más ágil que solicitar una hipoteca desde cero
En qué debes fijarte antes de aceptar
- El banco tiene que estudiar igualmente tu perfil financiero antes de aceptarte como nuevo titular de esa deuda, así que no es un proceso automático
- Debes comprobar bien las condiciones exactas de esa hipoteca (tipo de interés, plazo restante, cláusulas) antes de decidir si te compensa frente a pedir una hipoteca nueva
- El importe pendiente de esa hipoteca puede no coincidir con el precio de compra pactado, por lo que quizás necesites financiación adicional para cubrir la diferencia
Preguntas frecuentes
¿Puedo subrogar mi hipoteca en cualquier momento?
Legalmente sí, aunque algunos contratos incluyen periodos o condiciones específicas sobre comisiones que conviene revisar antes de iniciar el proceso, ya que pueden influir en si te compensa económicamente hacerlo en un momento u otro.
¿Mi banco puede negarse a que me suscriba a otro?
No puede impedirlo, pero sí tiene derecho a intentar igualar la oferta del banco competidor (derecho de enervación) para que decidas quedarte. La decisión final siempre es tuya.
¿Es lo mismo subrogar que hacer una novación?
No. La novación es modificar las condiciones de tu hipoteca actual con el mismo banco (por ejemplo, cambiar de variable a fija sin cambiar de entidad), mientras que la subrogación de acreedor implica cambiar de banco por completo.
Este contenido tiene carácter informativo general y no constituye asesoramiento financiero personalizado. Antes de subrogar una hipoteca, compara bien todas las condiciones y gastos asociados, y si tienes dudas, consulta con un profesional especializado.