Uno de los errores más habituales al plantearse comprar la primera vivienda es pensar que basta con reunir el 20% del precio, olvidando que existen otros gastos obligatorios que también hay que cubrir con ahorro propio. En este artículo repasamos, con un desglose completo, cuánto ahorro conviene tener antes de dar el paso.
Los dos bloques de ahorro que necesitas
Cuando se habla del ahorro necesario para comprar una vivienda, en realidad hay que sumar dos partidas distintas:
- La parte del precio no financiada por el banco, ya que la mayoría de entidades limitan la financiación al 70-80% del valor de tasación de la vivienda.
- Los gastos asociados a la compraventa y a la hipoteca, que son obligatorios independientemente de cuánto financie el banco, y que suelen suponer entre un 10% y un 12% adicional sobre el precio de compra.
Muchas personas solo tienen en cuenta la primera partida, y se llevan una sorpresa cuando descubren que necesitan bastante más ahorro del que habían calculado inicialmente.
Desglose completo para una vivienda de 160.000 €
Entrada (20% no financiado, con financiación estándar del 80%):
- 160.000 € × 20% = 32.000 €
Gastos de la operación (estimados entre el 10% y el 12% del precio):
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en vivienda de segunda mano, con un tipo general que varía según la comunidad autónoma (entre el 4% y el 10% aproximadamente): entre 6.400 € y 16.000 € en este ejemplo.
- Notaría: aproximadamente 600 € – 900 €.
- Registro de la Propiedad: aproximadamente 400 € – 600 €.
- Gestoría: aproximadamente 300 € – 500 €.
- Tasación de la vivienda: aproximadamente 300 € – 500 €.
Total estimado de gastos: entre 8.000 € y 18.500 €, dependiendo principalmente del ITP aplicable en cada comunidad autónoma.
Ahorro total necesario aproximado: sumando la entrada (32.000 €) y los gastos (8.000 € – 18.500 €), el ahorro total recomendable antes de pedir esta hipoteca rondaría entre 40.000 € y 50.500 €, es decir, entre un 25% y un 32% del precio de la vivienda.
Por qué el ahorro recomendado suele superar el 20% «de la entrada»
Este desglose explica por qué, aunque técnicamente la entrada mínima ronde el 20%, el ahorro real recomendable antes de comprar suele acercarse más al 25-32% del precio, precisamente por los gastos adicionales que no se financian y que hay que cubrir en el momento de la firma.
Cómo varía este cálculo según tu situación
- Si financias un porcentaje menor (por ejemplo, el 70% en lugar del 80%), necesitarás aportar una entrada mayor, aunque en algunos casos eso también puede traducirse en mejores condiciones de interés.
- Si accedes al aval ICO para jóvenes (menores de 35 años, o familias con menores a cargo), puedes financiar hasta el 100% del precio de la vivienda, eliminando la necesidad de entrada, aunque los gastos de la operación siguen siendo obligatorios igualmente y no quedan cubiertos por el aval.
- Si compras una vivienda de obra nueva, en lugar de ITP pagarás IVA (normalmente el 10%) más el AJD, lo que puede cambiar el cálculo total de gastos respecto a una vivienda de segunda mano.
Un ejemplo breve
Con el aval ICO para jóvenes, la misma vivienda de 160.000 € no requeriría ninguna entrada (al financiarse hasta el 100% del valor), pero seguirían siendo necesarios entre 8.000 € y 18.500 € de gastos de la operación, ya que estos no están cubiertos por el aval y hay que aportarlos con ahorro propio.
Cómo empezar a calcular tu propio ahorro necesario
- Identifica el precio aproximado de la vivienda que buscas.
- Calcula la entrada según el porcentaje de financiación que esperas conseguir (habitualmente 20%, o 0% si accedes a un aval como el ICO para jóvenes).
- Estima los gastos de la operación según el impuesto vigente en tu comunidad autónoma (es el factor que más varía el cálculo total).
- Suma ambas partidas para obtener tu objetivo de ahorro total.
- Añade un margen adicional de colchón, recomendable para imprevistos y para no quedarte sin ahorro justo después de la compra.
Preguntas frecuentes
¿El impuesto de la compraventa es siempre el mismo en toda España? No, el ITP para vivienda de segunda mano varía significativamente según la comunidad autónoma, por lo que conviene consultar el porcentaje vigente en la región donde vayas a comprar.
¿Puedo financiar también los gastos de la operación? Por norma general, los bancos no financian los gastos de la compraventa dentro de la hipoteca, ni tampoco el aval ICO los cubre; hay que cubrirlos con ahorro propio, salvo excepciones muy puntuales de algunas entidades.
¿Es recomendable gastar todo mi ahorro en la compra? No suele ser aconsejable agotar por completo el ahorro disponible; mantener un colchón adicional tras la compra ayuda a afrontar imprevistos y los primeros gastos de instalarte en la vivienda.
Este contenido tiene carácter informativo general y no constituye asesoramiento financiero personalizado. Las cifras del desglose son estimaciones orientativas; los importes exactos varían según la comunidad autónoma y la entidad bancaria. Consulta datos actualizados antes de planificar tu compra.