Si estás en proceso de pedir una hipoteca, en algún momento el banco te va a pedir que encargues una tasación. Es un trámite que suele generar dudas: ¿quién la hace?, ¿cuánto cuesta?, ¿por qué el banco no se fía simplemente del precio que has acordado con el vendedor? En este artículo lo explicamos todo.
Qué es la tasación
La tasación es una valoración oficial e independiente del valor de mercado de una vivienda, realizada por una entidad tasadora homologada por el Banco de España. No la hace el banco directamente ni el vendedor: la encarga una sociedad de tasación especializada, que envía a un técnico a visitar el inmueble y elabora un informe con el valor resultante.
Este informe es el que el banco usa como referencia para decidir cuánto dinero está dispuesto a prestarte, y no tiene por qué coincidir con el precio que has pactado con quien vende la vivienda.
Para qué sirve realmente
La tasación cumple una función muy concreta: protege al banco (y, en cierto modo, también a ti) frente al riesgo de sobrevalorar una garantía. Si el banco te prestara dinero basándose únicamente en el precio de venta acordado, y ese precio estuviera inflado, la vivienda no serviría como garantía suficiente en caso de impago.
Ejemplo: Lucía acuerda comprar un piso por 210.000 € con el vendedor. Cuando el banco encarga la tasación, el informe arroja un valor de 195.000 €. El banco, siguiendo su política habitual, calcula la financiación sobre el menor de los dos valores (en este caso, la tasación), así que le ofrece financiar el 80% de 195.000 € (156.000 €), no el 80% de los 210.000 € que Lucía había acordado pagar. Esto obliga a Lucía a aportar más ahorro propio del que había previsto inicialmente.
Quién la encarga y quién la paga
Desde la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019, es el banco quien debe encargar la tasación a través de una sociedad tasadora homologada, aunque el coste sigue corriendo a cargo del cliente en la práctica habitual del mercado (salvo que la entidad ofrezca específicamente asumirlo como parte de una promoción comercial).
Coste aproximado: entre 250 € y 500 €, dependiendo del tamaño y tipo de vivienda, y de la sociedad tasadora encargada.
Qué se tiene en cuenta al tasar una vivienda
El técnico tasador valora, entre otros factores:
- La superficie construida y útil de la vivienda.
- El estado de conservación y la antigüedad del edificio.
- La ubicación y las características del entorno (servicios, transporte, zona).
- Los precios de venta de inmuebles comparables en la misma zona.
- Elementos como orientación, altura, ascensor, plaza de garaje o trastero si los tuviera.
Ejemplo: dos pisos de idéntica superficie en el mismo edificio pueden tasarse de forma distinta si uno tiene una reforma reciente de cocina y baño y el otro conserva instalaciones originales de hace 30 años; la tasación recoge ese estado de conservación como parte del valor.
Qué pasa si la tasación sale más baja de lo esperado
Es una situación bastante habitual, sobre todo en mercados donde los precios de venta han subido más rápido que las referencias que manejan las tasadoras. Cuando esto ocurre, tienes varias opciones:
- Aportar más ahorro propio para cubrir la diferencia entre el precio de compra y lo que el banco financia sobre el valor tasado.
- Negociar el precio de venta a la baja con el vendedor, si acepta ajustarlo al valor de tasación.
- Pedir una segunda tasación en otra sociedad homologada (aunque esto supone un coste adicional y no garantiza un resultado distinto).
- Buscar financiación complementaria, como un préstamo personal para cubrir la diferencia (normalmente a peor interés que la hipoteca).
Ejemplo: en el caso de Lucía, para poder seguir adelante con la compra al precio pactado de 210.000 €, tuvo que aportar 15.000 € más de ahorro propio de lo que había calculado inicialmente, ya que el banco solo financió sobre el valor tasado de 195.000 €.
Validez de la tasación
Una tasación tiene, por norma general, una validez de 6 meses desde su fecha de emisión. Si el proceso de compra se alarga más allá de ese plazo, es posible que el banco te pida actualizarla o repetirla antes de conceder definitivamente la hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Puedo elegir yo la sociedad tasadora? No siempre: muchos bancos trabajan con sociedades tasadoras concretas con las que tienen acuerdo, aunque la normativa exige que sean entidades homologadas e independientes.
¿La tasación es lo mismo que el precio de venta? No. El precio de venta lo acuerdas tú con el vendedor; la tasación es una valoración técnica independiente que el banco usa como referencia para decidir cuánto financia.
¿Puedo usar la tasación para otra cosa además de la hipoteca? Sí, en algunos casos también se usa para procesos de herencia, divorcio, o para conocer el valor de mercado de una vivienda antes de venderla, aunque en esos contextos el tipo de informe puede variar.
Este contenido tiene carácter informativo general. Los ejemplos son casos ilustrativos con fines explicativos. Antes de encargar una tasación, consulta las condiciones concretas de tu banco y de la sociedad tasadora asignada.