Cuando te enfrentas por primera vez a la contratación de una hipoteca, es fácil sentirse perdido entre tanto término técnico. Bancos, notarios y comparadores dan por hecho que ya conoces palabras como «diferencial» o «carencia», y eso puede hacer que te cueste entender bien lo que estás firmando. Hemos reunido en este glosario los conceptos que más te vas a encontrar a lo largo de todo el proceso, con una definición clara y, en los términos más importantes, un ejemplo breve para verlo en contexto.
Términos sobre el préstamo en sí
Capital pendiente: la cantidad de dinero que todavía te queda por devolver al banco en un momento dado, sin contar los intereses futuros. Ejemplo: si pediste 150.000 € y ya has devuelto 30.000 € de capital, tu capital pendiente es de 120.000 €, aunque hayas pagado bastantes cuotas más en concepto de intereses.
Cuota: el pago mensual que realizas al banco, formado por una parte de amortización de capital y otra de intereses.
Amortización: el proceso de devolución del préstamo, o los pagos adicionales que haces por tu cuenta para reducir el capital pendiente antes de lo previsto (amortización anticipada).
Plazo de amortización: el número de años establecido para devolver por completo el préstamo.
Sistema de amortización francés: el método de cálculo de cuotas más habitual en España: la cuota mensual es siempre la misma, pero la proporción entre capital e intereses cambia con el tiempo: al principio pagas sobre todo intereses, y progresivamente cada vez más capital. Ejemplo: en los primeros años de una hipoteca a 30 años, de una cuota de 700 €, puede que 550 € sean intereses y solo 150 € capital; hacia el final del préstamo, esa proporción se invierte casi por completo.
Términos sobre el tipo de interés
Interés nominal: el porcentaje que se aplica directamente para calcular los intereses de tu préstamo.
TAE (Tasa Anual Equivalente): un porcentaje que incluye no solo el interés nominal, sino también comisiones y otros gastos asociados, lo que permite comparar de forma más justa el coste real entre ofertas.
Diferencial: el porcentaje fijo que el banco suma al índice de referencia (normalmente el Euríbor) para calcular el interés de una hipoteca variable. Ejemplo: una hipoteca «Euríbor + 0,9%» tiene un diferencial del 0,9%.
Índice de referencia: el indicador económico sobre el que se calcula el interés variable de una hipoteca. En España, el más usado con diferencia es el Euríbor.
Cláusula suelo: una condición (hoy poco habitual, tras las sentencias judiciales que las declararon abusivas en muchos casos) que fijaba un interés mínimo aunque el índice de referencia bajara por debajo de ese nivel.
Cláusula techo: lo contrario a la anterior, un límite máximo al que puede subir el interés, independientemente de lo que suba el índice de referencia.
Términos sobre la vivienda y la tasación
Tasación: la valoración oficial del precio de mercado de una vivienda, realizada por una entidad tasadora homologada, que el banco usa para decidir cuánto está dispuesto a prestar.
Valor de tasación: el resultado económico de esa tasación, que no siempre coincide con el precio de venta acordado con el vendedor.
LTV (Loan to Value): el porcentaje del valor de tasación que el banco está dispuesto a financiar. Ejemplo: un LTV del 80% sobre una tasación de 175.000 € significa que el banco podría prestar hasta 140.000 €.
Registro de la Propiedad: el organismo público donde queda inscrita la propiedad de la vivienda y la hipoteca que recae sobre ella.
Términos sobre gastos y comisiones
Comisión de apertura: un porcentaje que algunas entidades cobran al formalizar el préstamo, sobre el capital concedido.
Comisión por amortización anticipada: lo que puede cobrarte el banco si devuelves parte o todo el préstamo antes del plazo pactado (aunque la ley limita mucho estas comisiones actualmente).
Gastos de gestoría: honorarios de la gestoría que se encarga de los trámites administrativos de la hipoteca (registro, impuestos).
AJD (Actos Jurídicos Documentados): un impuesto asociado a la firma de la hipoteca que, desde 2019, corresponde pagar al banco en la mayoría de los casos.
Términos sobre el proceso y la documentación
FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): un documento estandarizado que el banco debe entregarte antes de firmar, con todas las condiciones de la hipoteca de forma clara y comparable entre entidades.
FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): un documento adicional que resume los riesgos específicos de tu hipoteca (por ejemplo, si es multidivisa o tiene alguna cláusula relevante que debas conocer).
Acta notarial previa: el paso en el que el notario comprueba que entiendes las condiciones de tu hipoteca antes de la firma definitiva, obligatorio desde la Ley Hipotecaria de 2019.
Novación: la modificación de las condiciones de una hipoteca ya firmada, negociada con el mismo banco (por ejemplo, pasar de variable a fija).
Subrogación: el traspaso de una hipoteca de un banco a otro, o el cambio de titular de una hipoteca ya existente (por ejemplo, al comprar una vivienda de segunda mano que ya tenía hipoteca).
Términos sobre solvencia y capacidad de pago
Ratio de endeudamiento: la proporción entre lo que ya pagas en deudas (incluida la futura cuota hipotecaria) y tus ingresos netos. Se suele recomendar que no supere el 30-35%. Ejemplo: con 2.000 € netos al mes, el conjunto de tus deudas (incluida la hipoteca) no debería superar los 700 € mensuales, siguiendo ese criterio.
Nivel de esfuerzo: otra forma de referirse a esa misma proporción entre la cuota hipotecaria y tus ingresos disponibles.
Aval: una garantía adicional (normalmente una persona, o en algunos casos una entidad) que responde por ti ante el banco si no puedes hacer frente al pago.
Carencia: un periodo pactado al inicio de la hipoteca en el que solo pagas intereses, sin amortizar capital, lo que reduce la cuota temporalmente a cambio de alargar el coste total del préstamo.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio conocer todos estos términos antes de firmar? No es obligatorio memorizarlos, pero sí muy recomendable entenderlos, porque el notario debe verificar en el acta notarial previa que comprendes las condiciones de tu hipoteca antes de firmar.
¿Dónde puedo consultar todos estos datos de mi hipoteca en concreto? En la FEIN que el banco está obligado a entregarte antes de la firma deberían aparecer reflejados todos los términos relevantes de tu operación en particular.
Este glosario tiene carácter informativo general. Ante cualquier duda concreta sobre las condiciones de tu hipoteca, consulta directamente con tu entidad, con el notario, o con un profesional especializado.